แนวทางการซื้อบ้าน พิจารณาในด้านรูปแบบและเทคโนโลยีการก่อสร้าง
(การพัฒนาการบ้านจัดสรร ในปัจจุบัน)

โดย รศ.ดร. บัณฑิต จุลาสัย พ.ศ. 2543

ประเภทของโครงการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

จากภาพรวมของสถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จะพบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการนำมาเสนอขาย 2 ประเภท ดังนี้

1. บ้านพร้อมอยู่ ตลาดบ้านมือสอง (resale home / secondhand home)
หมายถึง ตลาดที่มีการซื้อขายที่อยู่อาศัยทุกประเภท ( บ้านเดี่ยว ห้องชุด อาคารพาณิชย์) ทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่า ไม่ว่าจะมีผู้คนอยู่อาศัยหรือไม่ก็ตาม ที่เจ้าของ ( ไม่ใช่ผู้ประกอบการ) ต้องการขายต่อแก่ผู้อื่น ซึ่งสามารถจำแนกได้ดังนี้

• 1. 1 บ้านมือสองที่มีการเข้าอยู่อาศัย (Occupied Housing Units)
  หมายถึง บ้านหรือห้องชุดที่ผ่านการเข้าอยู่อาศัยมาก่อนแล้ว ไม่ว่าจะนานเพียงใดก็ตาม ดังนั้นบ้านมือสองที่มีอยู่อาจมีสภาพใหม่เพราะมีอายุไม่นาน หรืออาจเป็นบ้านเก่าที่ชำรุดทรุดโทรมเพราะอยู่อาศัยมานานก็ได้
• 1.2. บ้านมือสองที่ยังไม่มีการเข้าอยู่อาศัย (Unocupied Housing Units)
  หมายถึง บ้านหรือห้องชุดที่ยังไม่มีการอยู่อาศัยมาก่อน ซึ่งมี 2 ลักษณะได้แก่

  1.2.1 บ้านยังสร้างไม่เสร็จ
  ได้แก่บ้านที่มีการจองซื้อแล้ว อยู่ระหว่างการผ่อนดาวน์กับเจ้าของโครงการ และเป็นบ้านยังสร้างไม่เสร็จ ( ผู้ซื้อยังไม่ได้รับโอน) แต่ประสงค์จะขายต่อ เพื่อหวังเก็งกำไร หรือขายด้วยความจำเป็นอื่นๆ

1.2.2 อาคารไร้ผู้อยู่อาศัย ( บ้านว่าง)
ได้แก่บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว และผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการแล้ว แต่ไม่เข้าอยู่อาศัย ปล่อยว่างไว้ และต้องการขายแก่ผู้อื่น บ้านประนอมหนี้ -บ้าน บบส. หมายถึง โครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ และยังขายไม่ได้เนื่องจากกำลังอยู่ในขั้นตอนการเจรจากับเจ้าหนี้ใหม่นั้น คาดว่า โครงการ เหล่านี้ จะเริ่ม ทยอยออกสู่ตลาด อีกครั้งหลังจากมีการเจรจาประนอมหนี้สำเร็จ บ้านหลุดจำนองจากแบงก์ หมายถึง บ้านหลุดจำนอง หรือ บ้านที่ สถาบันการเงิน ยึดมาจากลูกค้า หรือบ้านที่โอนชำระหนี้ทั้งที่เป็นบ้านมือสองและบ้านใหม่ โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ บ้านหลุดจำนอง มีจำนวนมาก
-บ้านประมูล – ขายทอดตลาด หมายถึง บ้านประมูล ขายทอดตลาด ของ กองบังคับคดี จาก สถิติ พบว่า อสังหาริมทรัพย์ ที่ถูกยึด และ นำมา ประกาศ ขายทอดตลาด มากที่สุด คือ อาคารชุด พักอาศัย ระดับล่าง และ ที่ดินเปล่า

2. บ้านสร้างใหม่ผู้ประกอบการ หรือ ผู้สร้างบ้านขาย
ในสถานการณ์ปัจจุบัน จำเป็นต้อง เปลี่ยนรูปแบบ การทำงานจากเดิม ที่ขายบ้านกระดาษ ปัจจุบันต้องสร้างก่อนขาย และ เพื่อให้สามารถขายบ้าน ในราคาที่ไม่สูงกว่าราคาบ้านในอดีตเมื่อ 2 – 3 ปีก่อน ดังนั้นกระบวนการต่างๆ ทางธุรกิจ จึงถูกนำมาใช้ อย่างต่อเนื่อง และ ส่งผล ต่อ รูปแบบ ของบ้าน อาทิ การก่อสร้างที่ เน้นประโยชน์ใช้สอย ลดเครื่องประดับตัวบ้าน ประเภทคิ้ว บัว หรืออื่นๆ ที่เพิ่มราคาบ้าน เปลี่ยนมาเป็นการสวยงามอย่างเรียบง่าย เพื่อลด ต้นทุนการก่อสร้าง นำเอาเทคโนโลยีมาใช้ในการก่อสร้างมากขึ้น เช่น มีการใช้ระบบสำเร็จรูป เพื่อลดต้นทุนในการก่อสร้าง ผลที่ได้คือ บ้านสร้างใหม่ที่สวยงาม สง่า รูปแบบเรียบง่าย ตัวอย่างรูปแบบบ้านที่ผู้ประกอบการได้เปลี่ยนแปลงและนำออกมาเสนอขายในปัจจุบัน

บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ชื่อรูปแบบ บ้านสบาย รูปแบบสำคัญที่เปลี่ยนแปลง ระบบกันความร้อน , กำจัดปลวก, ระบบไฟฉุกเฉิน, ระบบตัดไฟ อัตโนมัติ, ระบบสำรองน้ำใต้ดิน
บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ชื่อรูปแบบ บ้านนวัตกรรมใหม่ รูปแบบสำคัญที่เปลี่ยนแปลง เพิ่มขนาดที่ดิน เพิ่มขนาดตัวบ้าน เพิ่มพื้นที่ใช้สอย ระบบกำจัดปลวก ระบบกันความร้อน ฯลฯ
บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส ชื่อรูปแบบ บ้านสวยมาตรฐานใหม รูปแบบสำคัญที่เปลี่ยนแปลง กันความร้อน ระบบกำจัดปลวก ระบบสำรองไฟฉุกเฉิน, ระบบตัดไฟอัตโนมัติ, ที่วางคอมเพรสเซอร์แอร์ ฯลฯ
บริษัท เอ็น ซี กรุ๊ป ชื่อรูปแบบ Flexible Home รูปแบบสำคัญที่เปลี่ยนแปลง สามารถเลือกขนาดที่ดิน สไตล์ สี และต่อเติมได้
บริษัท ธารา พร็อพเพอร์ต ชื่อรูปแบบ บ้านในฝันปี2000 รูปแบบสำคัญที่เปลี่ยนแปลง กันความร้อน ระบบกำจัดปลวก, ระบบตัดไฟอัตโนมัติฯลฯ
บริษัท วังทอง กรุ๊ป ชื่อรูปแบบ Home of Excellence รูปแบบสำคัญที่เปลี่ยนแปลง พื้นที่วางคอมเพรสเซอร์แอร์ซ่อนเก็บมิดชิด, แยกทางเข้าออก ของ คนในบ้าน และ ทางเข้าออก ที่จอดรถ, Skylight และ Glass Block, พื้นที่ ทิ้งขยะ เป็นสัดส่วน, ภายนอก แต่งด้วย แนวเกร็ดไม ้เชอร่า , ระบบ กำจัดปลวก ฯลฯ
บริษัท ธารารมณ์ ชื่อรูปแบบ Home @ Heart รูปแบบสำคัญที่เปลี่ยนแปลง เลือกรูปแบบภายนอกได้ 3 รูปแบบ, บิวต์อินตู้เสื้อผ้า ฯลฯ

จากตัวอย่างที่แสดงในตารางทำให้ทราบว่าพื้นฐานของการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงรูปแบบบ้านเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ สรุปคือ ในด้านตัวสินค้า จะเน้นที่ ประโยชน์ใช้สอย มากกว่า รูปแบบภายนอก ผู้ประกอบการ จึงเน้นที่ ประโยชน์ใช้สอย ทุกตารางนิ้ว ของบ้านเป็นหลัก บางราย ได้พัฒนาเพิ่มเติม ความสวยงามภายนอก ขณะที่ รักษา ประโยชน์ใช้สอย ภายใน ไว้เป็นพื้นฐาน

เทคโนโลยีการก่อสร้าง

ปัจจุบันพบว่า แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะมีเหลืออยู่เป็นจำนวนมากเพียงใด ก็ยังมีโครงการใหม่เกิดขึ้น แม้ว่าจะมีจำนวนไม่มากก็ตาม และสิ่งหนึ่ง ที่อาจเกิดขึ้น ในแวดวง ของ การผลิตที่อยู่อาศัย คือการใช้ เทคโนโลยี ในการก่อสร้าง มากขึ้น เนื่องจากปัจจัยต่างๆ   จะผลักดันให้ผู้ประกอบการ เล็งเห็นถึง ความสำคัญของ เทคโนโลยี

สำหรับ ข้อจำกัด ของ ระยะเวลา ในการก่อสร้าง ที่จำเป็นต้อง ก่อสร้างให้รวดเร็ว และ เสร็จทัน ตามกำหนดที่ได้ตกลงไว้กับ ลูกค้า เนื่องจาก ที่ผ่านมา ผู้ที่ซื้อบ้าน มักจะมีปัญหา เกี่ยวกับ ความล่าช้า ของการก่อสร้าง ที่ผู้ประกอบการ ไม่สามารถ ก่อสร้างบ้าน ให้เสร็จตาม เวลาที่ตกลงไว้ และ ทำให้ผู้ซื้อบ้าน เกิดความเสียเปรียบ เพราะ ได้ชำระ เงินดาวน์ ไปแล้ว เป็นงวดๆ ปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้น เพราะ ทั้งผู้ประกอบการ ประสบปัญหาสภาพคล่อง เกิดเป็นปัญหา บ้านสร้างค้าง ผู้ซื้อบ้าน แล้วไม่ได้บ้าน ทำให้เกิดความไม่มั่นใจ ต่อผู้ประกอบการ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ โครงการ ที่จะผลิตบ้าน ออกมาขาย

ในสถานการณ์ใน ปัจจุบันนี้ เนื่องจาก พฤติกรรม ของผู้ซื้อ เปลี่ยนไป จากที่เคย ซื้อบ้านบนกระดาษ ในอดีต กลายเป็น จะซื้อบ้าน ก็ต่อเมื่อ มั่นใจว่า จะได้บ้าน เท่านั้น จึงเป็นที่มา ของการสร้างบ้านก่อนขาย ซึ่งสาเหตุนี้ กระทบต่อผู้ประกอบการที่จะต้องลงทุนไปก่อนเพื่อสร้างบ้านให้ผู้ซื้อเห็น เป็นการเพิ่ม ภาระด้านต้นทุน ต่อผู้ประกอบการ เพราะว่า วัสดุก่อสร้าง ได้ปรับราคาสูงขึ้น หากผู้ประกอบการ สามารถนำเทคโนโลยี เข้ามาประยุกต์ ใช้ในการก่อสร้างได้ จะเป็นส่วนช่วยให้มี ต้นทุนต่ำลง

ทั้งนี้ การแก้ปัญหา ราคาวัสดุก่อสร้าง ที่ปรับขึ้น นอกจาก ผู้ประกอบการ จะแก้ปัญหา โดยการ ปรับราคาบ้านขึ้นแล้ว ยังมี ผู้ประกอบการ อีกหลายแห่ง ที่หันมาใช้ วัสด ุก่อสร้างสำเร็จรูป เช่น คาน เสา พื้น และ การก่อผนังด้วย อิฐมวลเบา ทำให้ลดค่าใช้จ่ายได้ ทำให้ทราบถึง แนวโน้ม ที่การก่อสร้าง จะนำ ระบบสำเร็จรูป เข้ามาใช้ มากขึ้น การก่อสร้าง ระบบสำเร็จรูป อาจเป็นเรื่องใหม่ สำหรับผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ แต่ความเป็นจริง ประเทศไทย มีการใช้การก่อสร้าง ที่อยู่อาศัย ด้วยระบบสำเร็จรูป มานานแล้ว สิ่งที่เป็น หลักฐานยืนยันก็คือ เรือนไทย ซึ่งถือว่า เป็นมรดก ทางปัญญาของ ช่างไทย

การก่อสร้างที่อยู่อาศัย ด้วยระบบสำเร็จรูป ระบบการก่อสร้าง แบบ สำเร็จรูป (Prefabrication System) หรือ การก่อสร้างอาคารระบบอุตสาหกรรม (Industrialized Building System) หมายถึง การนำโครงสร้างส่วนต่างๆ ของ อาคารที่ทำ สำเร็จรูปไว้แล้ว มาประกอบ รวมกันเป็น อาคาร หรือ เทคนิคการก่อสร้างใดๆ ก็ตาม ที่ยึดหลัก กรรมวิธีการผลิต ตามแนว ระบบอุตสาหกรรม ตามหลักการ ของ ระบบนี้ โครงสร้าง อาคารส่วนใหญ่ เช่น เสา คาน พื้น ผนัง จะผลิต หรือ ทำสำเร็จรูป มาจากโรงงาน แล้วนำมา ต่อเชื่อม ให้ติดกัน เป็นตัวอาคาร ณ ที่ก่อสร้าง จึงเป็น ระบบที่ตรงกันข้าม กับวิธี ที่เคยปฏิบัติกัน แต่เดิมนั้น ลำดับขั้น ของ งานสร้าง อาคารจะต้องตั้งต้น จาก การตั้งแบบ ผูกเหล็กเสริม หล่อคอนกรีตเสา คาน พื้น ต่อเนื่องกันไป จนถึงชั้นหลังคา จุดมุ่งหมาย ของการ ปรับปรุง วิธีการก่อสร้าง มาถือ แนวทาง ระบบอุตสาหกรรม ก็เพื่อ ต้องการ ลดต้นทุน การผลิต ให้ต่ำ และ สร้างได้เร็ว กว่าระบบเดิม ที่สร้างในที่อีกด้วย

ประโยชน์ ของ การก่อสร้าง ในระบบสำเร็จรูป

สำหรับประโยชน์และผลดีของการก่อสร้างอาคารด้วยระบบสำเร็จรูปอาจสรุปได้ดังนี้

1. จะทำให้ราคาค่าก่อสร้างลดลง

2. การสร้างเสร็จได้เร็ว ลดระยะเวลาการก่อสร้าง

3. คุณภาพของงานจะดีขึ้น เพราะสามารถควบคุมคุณภาพงานได้

4. แก้ปัญหาการหยุดชะงักของงานอันเนื่องจากสภาพดินฟ้าอากาศไม่อำนวย

5. สามารถควบคุมระบบการทำงานได้เป็นสัดส่วน ทำให้ควบคุมการสร้างให้เป็นไปตามกำหนดเวลาได้

ระบบโครงสร้างแบบต่างๆ

ในปัจจุบันได้มีการจดทะเบียนลิขสิทธิ์วิธีการก่อสร้าง ระบบอุตสาหกรรม หรือ ระบบสำเร็จรูปไว้ใน ประเทศต่างๆ มากกว่า 1,000 ระบบขึ้นไป ส่วนใหญ่ เป็น ระบบ ที่พัฒนาขึ้น ในประเทศ แถบยุโรป ทางตะวันออก และ แถบสแกนดิเนเวีย ระบบเหล่านี้อาจแยกออกเป็น ระบบใหญ่ๆ ได้ คือ ระบบ แผ่นผนังรับน้ำหนัก ระบบเสา และ คาน ระบบเสาและแผ่นพื้น ระบบกล่อง

การก่อสร้างที่อยู่อาศัย ระบบสำเร็จรูป ใน ประเทศ ไทย

การก่อสร้าง ที่อยู่อาศัย ระบบสำเร็จรูป ใน ประเทศไทย นับว่า มีเกิดขึ้นมานานแล้ว นั้นก็คือ เรือนไทย ซึ่งนับว่าเป็น การสร้างบ้าน ด้วยระบบสำเร็จรูป ที่สมบูรณ์แบบที่สุด ชิ้นส่วน ทุกชิ้น ของบ้าน มีการจัดสร้างเตรียมไว้ก่อนแล้ว จึงนำมา ประกอบเข้าด้วยกันเป็น ตัวบ้าน แต่ในปัจจุบัน บ้านที่สร้างด้วย ระบบสำเร็จรูป ก็ยังไม่ถือว่าเป็น ระบบที่ สมบูรณ์ เพราะเป็นการใช้ การก่อสร้าง ระบบเดิม คือ การก่อสร้างในที่ ผสมกับการใช้ ชิ้นส่วนสำเร็จรูป

ต่อมาในปี พ. ศ. 2504 บริษัท SEACON จำกัด ซึ่งเป็น บริษัทจัดสรร รับเหมาก่อสร้าง ที่มีชื่อเสียง มีส่วนเกี่ยวข้อง ในการผลักดันระบบการก่อสร้าง อาคาร พักอาศัย ของไทย ให้พัฒนา ไปใน แนวทางอุตสาหกรรม โดยเรียกว่า “ ระบบซีคอน”  โดย ทำการก่อสร้าง อาคารกึ่งสำเร็จรูป เป็นอาคารพาณิชย์ บริเวณถนนพระราม 4 และ ถนนบรรทัดทอง ของ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในปี พ. ศ. 2509 บริษัท ซีคอน โดยการร่วมมือ ของ รัฐบาล สหรัฐอเมริกา ทำการ จัดสร้าง หมู่บ้านมิตรภาพ ซึ่งเป็น บ้านเดี่ยว ระบบสำเร็จรูป ซึ่งเป็นหมู่บ้าน ที่ให้ประชาชน เช่าซื้อ ผ่อนส่ง ระยะยาวแห่งแรก โดย ระบบซีคอน มีลักษณะเด่น คือ ไม่ได้ทำสำเร็จจากโรงงาน แต่จะตั้งเป็น Built Up Steel ณ ที่ก่อสร้าง และติดตั้งชิ้นส่วนสำเร็จ เช่น คาน พื้น ผนัง เมื่อ ติดตั้งชิ้นส่วน สำเร็จรูป แล้วเสร็จ จึงเทคอนกรีตหุ้มเสา ในขณะเดียวกัน คอนกรีต จะยึดส่วน ของ คาน พื้น และ ผนัง เข้าเป็น เนื้อเดียวกัน ด้วย ระบบดังกล่าว บริษัท สามารถ ลดต้นทุน การผลิตลงได้ 10% - 30% และ ร่นระยะเวลา การก่อสร้างได้ 40% เมื่อเทียบกับ การก่อสร้างแบบเดิม หลังจาก ได้รับความสำเร็จ จากการ สร้างหมู่บ้าน มิตรภาพแล้ว บริษัท ซีคอน ยังได้ทำการก่อสร้างแฟลตดินแดง ของการเคหะแห่งชาติ จาก ความสำเร็จ ในการนำ ระบบกึ่งสำเร็จรูปมาดำเนินการ มีผลทำให้ ระบบดังกล่าว เป็นที่รู้จัก และ เรียกกันว่า ระบบซีคอน โดยเป็นระบบกึ่งสำเร็จรูป ระบบเสา – คาน (Column and Beam) ต่อมา ในช่วง ประมาณ ปี พ. ศ. 2535 มีบริษัทผู้ประกอบการเอกชน ที่ได้นำ ระบบกึ่งสำเร็จรูป ระบบ ผนังรับน้ำหนัก (Load Bearing Wall) มาพัฒนา โครงการที่อยู่อาศัย โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ( มหาชน)
ใช้ระบบกึ่งสำเร็จรูประบบผนังรับน้ำหนัก ในโครงการ ประเภท บ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮ้าส์ในโครงการปาริชาต รังสิต มัณฑนา ศรีนครินทร์ และบุศรินทร์ เทพารักษ์

2. บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด ( มหาชน)
ใช้ระบบ กึ่งสำเร็จรูป ระบบ ผนังรับน้ำหนัก ใน โครงการ ประเภทบ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮ้าส์ ในโครงการ ไรมอน พาร์ค และ คอนโดมิเนียม โครงการซิตี้ วิลล่า

3. บริษัท ควอลิตี้ตี้ เฮ้าส์ จำกัด ( มหาชน)
ใช้ระบบกึ่งสำเร็จรูป ระบบ ผนังรับน้ำหนัก ในโครงการ ประเภทบ้านเดี่ยว โครงการ วรารมณ์ เพชรเกษม และ ประชาอุทิศ

4. บริษัท บางกอก แลนด์ จำกัด ( มหาชน)
ใช้ระบบกึ่งสำเร็จรูป ระบบผนัง รับน้ำหนัก ใน โครงการ ประเภท บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม โครงการ บางกอกแลนด์ แจ้งวัฒนะ

5. บริษัท กฤษดามหานคร จำกัด ( มหาชน)
ใช้ระบบกึ่งสำเร็จรูป ระบบ ผนังรับน้ำหนัก ในโครงการ ประเภท บ้านเดี่ยว โครงการ กฤษดาเพลส แอนด์พาร์ค เทพารักษ์

6. บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด
ใช้ ระบบ กึ่งสำเร็จรูป ระบบ ผนัง รับน้ำหนัก ใน โครงการ ประเภท ทาวน์เฮ้าส์ โครงการพฤกษา 4 พฤกษา 8

7. บริษัทสยามธานี จำกัด
ใช้ระบบกึ่งสำเร็จรูประบบผนังรับน้ำหนักในโครงการประเภทคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ โครงการบ้านสวนธน บางมด รัตนาธิเบศร์ รัชดา สุขุมวิท ตะวันธรรม สิรารมณ์ รังสิต และ บางบัวทอง

8. บริษัท เอเซียน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ใช้ระบบกึ่งสำเร็จรูประบบผนังรับน้ำหนักในโครงการประเภทบ้านเดี่ยว โครงการเพลส แอนด์ พาร์ค นอกจากนี้ ยังมี โครงการ หมู่บ้าน นักกีฬา เอเชียนเกมส์ ครั้งที่ 13 ที่ มหาวิทยาลัย ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ใช้ ระบบ ผนัง รับน้ำหนัก กับ อาคาร ประเภท อาคารชุด จำนวน ประมาณ 300 หน่วย เหตุผลที่ ผู้ประกอบการ นำ ระบบ สำเร็จรูป มาใช้ แทนระบบเดิม ( เสา คาน ก่ออิฐฉาบปูน) คือ การ คาดการณ์ว่า จะก่อสร้าง ได้รวดเร็ว กว่า ระบบเดิม เหตุผล รองลงมาคือ มี ความมั่นใจว่า ระบบระบบสำเร็จรูป จะสามารถ ควบคุมคุณภาพบ้าน ได้ดีกว่า ระบบเดิม และ ยัง สามารถ ควบคุม งบประมาณ ค่าก่อสร้าง ได้แน่นอน จากปัจจัยทั้ง 3 ข้างต้น พบว่า มี ความสอดคล้องกับ ปัญหา ในการก่อสร้าง ที่ผู้ประกอบการ ประสบอยู่ คือ ปัญหา การก่อสร้างล้าช้า ปัญหา การควบคุมคุณภาพการก่อสร้าง รวมทั้ง การขาดแคลน ช่างฝีมือ ซึ่งการที่ ผู้ประกอบการ นำ ระบบสำเร็จรูป มาใช้นั้น ก็เพื่อ เป็นการแก้ปัญหา ดังกล่าว ทั้งสิ้นปัญหาประการหนึ่งของระบบสำเร็จรูป คือ การปรับปรุง เปลี่ยนแปลง ต่อเติม ทำได้ยาก ซึ่งผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่ ได้จัดให้มี ฝ่ายออกแบบ ให้คำปรึกษา ในการต่อเติม แต่พบว่า ผู้อยู่อาศัย ส่วนใหญ่ ดำเนินการ ต่อเติม โดยหา ผู้รับเหมา มาดำเนินการ ต่อเติมเอง ไม่ได้ให้ เจ้าของโครงการ ดำเนินการ ซึ่งอาจประสบปัญหา ที่ผู้รับเหมา ไม่มีความสามารถ อาจทำให้ โครงสร้าง ของ อาคาร ได้รับความเสียหายได้

ร่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ( ฉบับใหม่)

นายสุธรรม นทีทอง ที่ปรึกษาผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ในการประชุมสภา กทม. (2 ก. พ.2543) ที่ประชุมจะพิจารณา ร่างข้อกำหนดกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ. ศ…. ขึ้นมาใหม่แทนข้อบัญญัติเดิม โดยยึดหลักของกฎกระทรวงออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ. ศ. 2535 เรื่อง การควบคุมการก่อสร้าง ในพื้นที่ กรุงเทพมหานคร และให้เป็นไปตามกฎหมายผังเมือง กทม. มีสาระเพิ่มเติมจากข้อบัญญัติฉบับเดิมหลายประการ อาทิ เช่น เรื่องการกำหนดพื้นที่ว่างและแนวร่นด้านหลัง บ้านแถว ( ทาวน์เฮ้าส์) เดิมจะมีพื้นที่ว่างด้านหลัง 2 เมตร แต่ประชาชนมักต่อเติมเป็นห้องครัวปิดกั้นพื้นที่ว่างดังกล่าว จึงเห็นควรกำหนดพื้นที่ว่างด้านหลังให้กว้าง 4 เมตร เพื่อให้ เหลือที่ว่างเป็นทางเดินข้างหลัง รวมทั้งให้รถดับเพลิงสามารถเข้าได้จากตัวอย่างของข้อกำหนดดังกล่าวถ้ามีการนำมาใช้คาดว่าจะกระทบต่อรูปแบบของที่อยู่อาศัยได้ เช่น การกำหนดให้ทาวน์เฮ้าส์เว้นที่ว่างด้านหลังมากกว่าเดิม จะทำให้ พื้นที่ใช้สอย ของ อาคารลดลง ทำให้รูปแบบ ของ ทาวน์เฮ้าส์ ในอนาคต ต้องมีการ ขยายพื้นที่ใช้สอย ขึ้นในแนวดิ่ง คือต่อไปจะมีทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นมากขึ้น

tOp rOOt