rOOt

กฏหมายคลายเส้น

บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
เกริ่นก่อน (กั๊กหน่อย)

ผู้เขียนความ.......................... ยอดเยี่ยม เทพธรานนท์

ผู้แปลงภาพ........................... นิธิพันธ์ วิประวิทย์

ผู้ช่วยตีความและให้กำลังใจ จรส จารุภัทรากร จามร วิบูลย์ศักดิ์ ฉานแสง จริยะโสภิต ชูสิทธิ์ ธรรมกุลางกูร ถิรา นาคทั่ง ธงชัย ลาภธนัญชัยวงศ์ นุจดี ปัญญาวิเศษศักดิ์ ปริญญา เจริญบัณฑิต ปิยกานต์ ชยางกูร ณ อยุธยา พิชิต ศรีสารคาม ภาวิณี ลิมปสุรัติ เมษ ภู่เจริญ

นิมิตร อินชนบท วิภา ศรีชัยสันติกุล ศุภมิตร รุ่งเรืองวุฒิกุล อนันต์ พ่วงสมจิต์ อังคณา สิริวรรณศิลป์ อัจฉรา คำอักษร

ดังนั้นเมื่อมีกฎหมายใหม่ (กฎ กระทรวง ฉบับที่ ๕๕ ออกความตาม พรบ. ควบคุม อาคาร) ออกมาใหม่ และ มีสาระ สำคัญ หลายประการ เกี่ยวกับ "ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว" จึงคิดว่า น่าจะเป็น ประโยชน์ กับ ท่านผู้อ่าน การ์ตูน "กฎหมายคลายเส้น" นี้บ้าง เพราะ จะ พยายาม เขียนให้ ง่ายที่สุด เท่าที่จะทำได้ แม้จะ ไม่ครบถ้วน ทุกประการ (เพราะ คงจะ คลายเส้นเ ฉพาะ ที่คิดว่า น่าสนใจ) แต่ก็ เพียงพอ สำหรับการเริ่มต้นครับ

อนึ่ง ..... แม้ กฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ จะประกาศ ใช้แล้ว ซึ่งทำให้ กฎหมาย หรือ ข้อกำหนด ท้องถิ่น ต่างๆ ที่เคยมีมา และ มี ความที่ขัดแย้ง กับ กฎหมาย ฉบับ ๕๕ นี้จะต้อง ถูกยกเลิก ไป แต่ก็มิได้ ยกเลิก กฎเก่าๆ กันหมด ทุกฉบับ ยังมี หลายส่วน ของ กฎหมายเดิม (เช่น ข้อบัญญัติ ท้องถิ่น ข้อบัญญัติ กรุงเทพมหานคร กฎกระทรวง ฉบับ ๒๔๙๘ ฯลฯ) ที่มิได้ม ีบางความ ที่ขัด หรือ แย้งกับ ของใหม่ ก็ยังคงใช้ ของเดิม อยู่อย่าง เช่น สัดส่วน ของ ช่องเปิด กับ พื้นที่ห้อง ประตู ระหว่าง ห้องครัว กับ ห้องอื่นๆ เป็นต้น

_{บทเริ่มต้นแห่งความหมายของคำ โดยทั่วไปเวลาเราพูดคำว่า "ห้องแถว" เราก็มักจะ คิดถึง ร้านค้า อาคารพาณิชย์ ที่สร้าง ติดๆกัน ริมถนน แต่ความจริงแล้ว ตามกฎหมาย มิได้หยุดเพียงเท่านั้น กฎหมาย มีศัพท์ หลายตัว ที่ต้อง เข้าใจ เป็นพื้นฐาน ก่อนก็คือ คำว่า "ห้องแถว, ตึกแถว, บ้านแถว, บ้านแฝด" ดังนี้ครับ}

ห้องแถว หมายถึงอาคารที่ สร้างด้วยไม้หรือวัสดุที่ไม่ทนไฟ สร้างติดๆกันเป็นแถวยาวๆ แล้วก็แบ่งออก เป็นคูหา ตั้งแต่ ๒ คูหา เป็นต้นไป (กฎ ๕๕ ข้อ ๑)

ตึกแถว เหมือนกับห้องแถวทุกอย่าง แต่สร้างด้วย วัสดุทนไฟ เป็นส่วนใหญ่ (กฎ ๕๕ ข้อ ๑)

ขอเรื่องคำจำกัดความอีกสักนิด
ยังมีคำจำกัดความ บางคำ ที่อาจจะ เกี่ยวข้อง กับ ตึกแถว บ้านแถว ห้องแถว ทาวน์เฮาส์ ที่เราน่าจะ ทราบกัน บางคำ (พยายามแล้ว ที่จะเขียน ให้น้อย ที่สุด บางอย่าง อาจจะ ซ้ำๆ กับที่ เคยเขียนไปแล้ว แต่เห็นว่า จำเป็น ที่จะต้อง "จำ" ให้ได้ เพื่อ การตีความ ในการออกแบบ ก่อสร้าง ห้องแถว อย่าง ไม่มีปัญหา) คำเหล่านี้ ได้แก่คำว่า "อาคารพาณิชย์ ดาดฟ้า ที่ว่าง ความสูงของอาคาร" ดังความหมายดังนี้ครับ

ที่ว่าง หมายถึง พื้นที่ ที่ไม่มีอะไร มาคลุม อีกแล้ว (เป็นอากาศโล่ง ไปจนถึงเมฆ) ที่ว่างนี้อยากจะ เอาไปทำอะไร ก็ได้แต่ ห้าม ก่อสร้าง อาคาร หรือ ส่วนของ อาคาร ที่สูงเกินกว่า ๑.๒๐ เมตร จะเอาไปทำ ที่จอดรถ บ่อน้ำ เลี้ยงยุง บ่อน้ำใช้ (จะลึก ทะลุไปถึง ประเทศ สหรัฐอเมริกา ก็ตามใจ) สระว่ายน้ำ ที่พักขยะ บ่อพัก น้ำเสีย หรือ อะไรก็ตามใจ

แต่ .... ... อย่าไป เข้าใจ ผิด เกี่ยว กับ ที่ว่าง รอบอาคารสูง และ อาคาร ขนาดใหญ่พิเศษ ๖.๐๐ เมตร ว่าจะทำ บ่อน้ำบ่อท่าได้ เพราะ ว่าในนั้น เขาไม่แค่ บอกว่าเป็น ที่ว่าง เท่านั้น เขา บอกต่อไป รวมความว่า "ที่ว่าง ที่ รถดับเพลิง สามารถ วิ่ง ได้โดยสะดวก" ตรงนี้จึง เป็นที่ว่าง ที่เป็น หลุม เป็น บ่อไม่ได้ เพราะ รถดับเพลิง เขาวิ่ง ไม่สะดวก นะครับ (กฎ ๓๓ ข้อ ๑, กฎ ๕๐ ข้อ ๔ และ กฎ ๕๕ ข้อ ๑)

ลักษณะของห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์

ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ มีการกล่าวถึงห้องแถวตึกแถว ทาวน์เฮาส์ไว้มากมาย (ขอย้ำว่าถ้ากฎหมายเดิมใด ที่มี ข้อความ ขัดหรือ แย้งกับ กฎกระทรวง ฉบับนี้ ก็ให้ ยึดกฎกระทรวง ฉบับนี้ เป็นสำคัญ แต่ถ้า หากไม่ขัดแย้งกัน ความ ตาม กฎหมายเดิม ก็ยังใช้ บังคับ กันอยู่นะครับ)

กว้าง-ยาว-พื้นที่ ที่น้อยที่สุดและยาวที่สุดของห้องแถวตึกแถว กำหนดให้ต้องมีขนาดความกว้าง (ตั้งฉาก)ไม่น้อยกว่า ๔.๐๐ เมตร ยาวหรือลึกก็ห้ามน้อยกว่า ๔.๐๐ เมตร แต่จะ ลึกมากๆ ก็ไม่ได้กำหนด ให้ลึกที่สุดได้ไม่เกิน ๒๔.๐๐ เมตร และ ต้อง มี พื้นที่ ชั้นล่าง แต่ละ ห้อง (คูหา) ไม่น้อยกว่า ๓๐ ตารางเมตร ถ้าจะให้สรุปความง่ายๆก็คือ ต่อไป ห้องแถว ที่มี ขนาดเล็ก ที่สุด จะต้อง มีขนาด ไม่น้อย กว่า ๔.๐๐x๗.๕๐ เมตร เพราะ มีการ กำหนด พื้นที่ชั้นล่าง เอาไว้ด้วย (กฎ ๕๕ ข้อ ๒)

ห้องแถวลึกๆจะต้องมี Open Court ๑๐% ของพื้นชั้นล่าง เพื่อให้มีการ ถ่ายเทอากาศ ที่ดี (แต่ถ้าป้องกัน เพลิงไหม้ ไม่ดี ก็จะ กลายเป็น ปล่องเมรุเผาศพ) หลวงท่านบอกว่าถ้าตึกแถวห้องแถวที่มีความลึกมากกว่า ๑๖.๐๐ เมตร จะต้อง มีที่ว่าง ปราศจาก สิ่ง ปกคลุมที่ ระยะ ความลึกที่ ๑๒.๐๐-๑๖.๐๐ เมตร เป็น Open Court ขนาดพื้นที่ ไม่น้อยกว่า ๑๐% ของพื้นที่ ชั้นล่าง และ Open Court นี้จะเป็น รูปทรงอะไรก็ได้ครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๒ วรรค ๒)

กว้าง-ยาว-พื้นที่ของทาวน์เฮาส์คล้ายกับตึกแถว

แต่ไม่เหมือนกันนัก ในส่วนของความกว้าง และ ความลึก นั้น เหมือนกัน คือ ต้อง ไม่น้อยกว่า ๔.๐๐ เมตร และ ลึกไม่เกิน ๒๔ เมตร เหมือนกัน แต่ ขนาด พื้นที่ ของ ทาวน์เฮาส์ เล็กกว่า เพราะ กำหนดไว้เพียง ๒๔ ตรม. (ของห้องแถวตึกแถวบอกไว้ที่ ๓๐ ตรม.) ทำให้ขนาด ของ ทาวน์เฮาส์ ที่เล็กที่สุด ก็คือ ๔.๐๐ x ๖.๐๐ เมตร (ตึกแถว ๔.๐๐ x ๗.๕๐ เมตร) การออกแบบ เพื่อ การอยู่อาศัย และ การพาณิชย์ จึง แตกต่างกัน (กฎ ๕๕ ข้อ ๓)

ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ ตอนนี้ ห้ามทำ ยาวๆๆๆๆ เป็น ขบวนรถไฟ แล้วนะครับ

กฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ ที่ออกมา ใหม่ มีการพูดถึง เรื่องการ สร้าง ตึกแถว ที่ ติดกัน นั้น ห้าม ที่จะเป็น แนว ยาวมากๆ จนจะ กลายเป็น กำแพง เมืองจีน แล้ว มีการ กำหนด จำนวนคูหา กำหนดจำนวนความยาวของแถว กำหนด เรื่องพื้นที่ เว้นว่าง กำหนด เรื่อง การ ห้าม ก่อสร้างหรือใช้ สอยพื้นที่ เว้นว่าง ระหว่างแถว และ มีการกำหนด อื่นๆ อีก ไม่น้อย ที่เราจะต้อง เริ่มปรับเปลี่ยน ความเคยชินที่เราใช้มาตลอดหลายสิบปี หัน มาดู กฎหมายใหม่ กันแล้ว ก่อนที่จะออกแบบ ศึกษา ความเป็น ไปได้ใน การลงทุน หรือ ก่อนที่จะ ขออนุญาตก่อสร้าง (แล้วโดนเจ้าหน้าที่ ท่านตีกลับมา) ครับ

อย่าทำตึกแถว ทาวน์เฮาส์ติดกันเกินกว่า ๑๐ ห้องนะครับ

แต่เดิมกำหนดไว้ว่าห้ามสร้างเกินกว่า ๒๐ ห้อง (คูหา) ติดต่อกัน แต่ตอนนี้ กฎหมาย ท่านกำหนดไว้ว่า ไม่ให้เกินกว่าแค่ ๑๐ ห้องแล้วนะครับ ๑๐ ห้องนะครับ ห้ามเกินนะครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๔)

อย่าทำตึกแถว ทาวน์เฮาส์ติดกันแล้วมีความยาวเกินกว่า ๔๐ เมตรนะครับ

แต่เดิมนั้นกฎหมายบางฉบับได้ กำหนดไว้ว่า ห้ามสร้างห้องแถวหรือทาวน์เฮาส์ ติดต่อกัน เกินแล้ว วัดความยาว ได้เกิน กว่า ๘๐ เมตร แต่ตอนนี้ กฎหมายใหม่กำหนดไว้แค่ ๔๐ เมตรแล้ว นะครับ โดย ไม่ คำนึงว่า ขนาดความกว้างของตึกแถวแต่ละคูหา จะเป็น ขนาด เท่าไหร่ เช่นถ้า เราจะสร้าง ทาวน์เฮาส์ หน้ากว้าง แต่ละ คูหา ๘.๐๐ เมตร เราก็สร้างได้แค่ ๕ ห้อง ติดต่อกันเท่านั้น หาก ทาวน์เฮาส์ หน้ากว้าง ๖.๐๐ เมตร ก็สร้าง ได้แค่ ๖ ห้องเท่านั้น เพราะถ้าสร้าง ๗ ห้องก็จะยาว รวมกัน = ๔๒ เมตร ก็เกิน กว่า ๔๐ เมตร ก็เป็น อันว่า ผิดกฎหมาย สร้างไม่ได้ครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๔)

สร้างตึกแถวถ้าห่างกันไม่ถึง ๔ เมตร เขาถือว่าเป็นตึกแถว แถวเดียวกันนะครับ

ในอดีตนั้นหลายท่าน เคย เลี่ยงกฎหมายในพื้นที่ที่ห้ามสร้างตึกแถว (เช่นพื้นที่สีเขียว ตาม พระราชบัญญัติ การผังเมือง เป็นต้น) ก็เลี่ยงโดยการ สร้างตึกแถว ที่แต่ละคูหาแยกโครงสร้างออกจากกัน และ ให้ ห่างกัน น้อยๆๆๆๆ (บางแห่งห่างกันแค่ ๑๐ ซม. เท่านั้น) แต่ตอนนี้กฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ ได้ ออกมา ป้องกัน ศรีธนชัย เลี่ยงบาลี ตีความ กฎหมาย แล้ว ครับ โดย บอกไว้ ชัดเจน ว่า "การวัด ความยาว แถว ของ ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ จะวัด ระยะ จาก จุดศูนย์กลาง ของ เสาสุดท้าย ไม่ว่า จะเป็นเจ้าของ เดียวกัน หรือไม่ หรือ จะใช้ โครงสร้าง เดียวกัน หรือ แยกออกจากกัน ก็ตาม (กฎ ๕๕ ข้อ ๔)

ขอย้ำอีกครั้งว่า แม้จะแยกโครงสร้างกัน แต่ห่างกันไม่ถึง ๔.๐๐ เมตรก็เป็นตึกแถวนะครับ

ตรงนี้เป็นกฎหมาย จริงๆนะครับ เพราะท่านบอกไว้ชัดเจนจริงๆนะครับว่า "ห้องแถวหรือตึกแถวที่สร้างติดต่อกันไม่ถึง ๑๐ คูหา หรือมีความยาวรวมกันไม่ถึง ๔๐ เมตร แต่มีช่องว่างระหว่างแถวด้านข้างของห้องแถวหรือตึกแถวนั้นกว้างน้อยกว่า ๔.๐๐ เมตร ไม่ให้ถือว่าช่องว่างนั้นเป็นที่ว่าง ....แต่ให้ถือว่าห้องแถวหรือตึกแถวนั้นสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน" (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๔ วรรค ๔ และ ข้อ ๓๖ วรรค ๓)

ว่าด้วยเรื่อง "ที่ว่าง" ของตึกแถว และ ทาวน์เฮาส์

เรื่องที่ว่างเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่กฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ อาจจะทำให้คนสับสนได้ เพราะตามกำหนดของกฎหมาย เดิมนั้น ส่วนใหญ่ จะเข้าใจว่า ที่ว่าง ของอาคารพักอาศัย จะต้องมี ขนาด ไม่น้อยกว่า ๓๐% ของขนาดที่ดินที่ก่อสร้าง และ อาคารพาณิชย์ หรือ อาคารที่ไม่ได้พักอาศัยต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า ๑๐% ของขนาดที่ดินที่ใช้ก่อสร้าง แต่กฎกระทรวง ๕๕ บอกต่าง กันออกไป คือให้มีที่ว่าง ๑๐% หรือ ๓๐% ดังกล่าวเป็นอัตราส่วนตาม พื้นที่ชั้นที่ใหญ่ที่สุดของอาคารนั้น

ดังนั้น เมื่อคำนวณกลับไปกลับมาดีๆแล้วจะพบว่า ที่ว่างตามอัตราส่วนของขนาดที่ดิน ได้เปลี่ยนแปลงไปจาก ๑๐% เหลือ เพียง ๙.๐๙๐๙% และจาก ๓๐% จะเหลือเพียง ๒๓.๐๗๖๙% เท่านั้น จึงเป็นเรื่องแปลกที่น่าแปลกใจ อีกอย่างหนึ่ง ที่ไม่ทราบว่า เป็นการ พิมพ์กฎหมาย ผิดจาก เจตนารมณ์ หรือเปล่า...เมื่อเป็นกฎหมายแล้วก็ต้องใช้กันไป (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๓)

ทาวน์เฮาส์ ต้องมีพื้นที่ว่างมากกว่า ตึกแถว นะครับ เพราะตึกแถว ห้องแถว อาคาร พาณิชย์ ที่ไม่ได้ใช้เพื่อการ อยู่อาศัย จะมีพื้นที่ว่าง ๑๐% ของ พื้นที่ชั้นที่ ใหญ่ที่สุด ของ อาคาร (๙.๐๙๐๙% ของขนาดที่ดิน) แต่ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ ที่เป็น อาคาร สำหรับ การพักอาศัย จะต้อง มีที่ว่าง ๓๐% ของพื้นที่ชั้นที่โตที่สุดของทาวน์เฮาส์ (หรือ ๒๓.๐๗๖๙% ของ ขนาดที่ดิน) นะครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๓ (๑) และ (๒))

การถอยห่างของทาวน์เฮาส์ด้านหน้า

ระยะการ ถอยด้านหน้า ของทาวน์เฮาส์ หรือ บ้านแถว จะแตกต่างกับ ตึกแถว ธรรมดา เหมือนกัน เพราะ กำหนดให ้มีที่ว่าง แน่นอน ไม่ว่าจะติดถนนหรือไม่ติดถนน โดยกำหนดไว้ว่า จะต้อง มีที่ว่าง ด้านหน้า ถอยออก ไปจาก เขตที่ดิน อย่างน้อย ๓.๐๐ เมตร (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๖)

การถอยห่างจากถนนที่ไม่ใช่ทางสาธารณะตามข้อ ๔๑ ไม่มีผลกับทาวนเฮาส์

บางท่านอาจจะดูกฎหมาย เรื่องระยะถอยร่นตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ ข้อ ๔๑ ที่กล่าวว่า ถ้า ทาวน์เฮาส์นั้น อยู่ติดกับ ถนนสาธารณะ ที่มี ความกว้าง น้อยกว่า ๖.๐๐ เมตร ก็จะต้องถอยห่างออกจากกึงกลางถนนนั้นไม่น้อยกว่า ๓.๐๐ เมตร นั้น ไม่มีผลในการออกแบบก่อสร้าง เพราะ ทาวน์เฮาส์จะต้องถอยจากเขตที่ดินอยู่แล้ว ๓.๐๐ เมตร ซึ่งเป็น ระยะที่ถอย มากกว่า ที่ กำหนด ถอยจาก กึ่งกลาง ถนนอยู่แล้ว (กฎ ๕๕ ข้อ ๔๑ วรรค ๑)

การถอยห่างทาวน์เฮาส์จากถนนสาธารณะตามข้อ ๔๑ ส่วนใหญ่ก็ไม่มีผลเหมือนกัน

เพราะข้อ ๔๑ ในวงเล็บ (๑) (๒) (๓) กล่าวถึง อาคาร ที่สร้าง ติดถนนสาธารณะ ขนาด ความกว้าง ต่างๆ ว่าจะต้องมีระยะถอยร่นระยะต่างๆ (อ่านเรื่อง การถอยร่น ด้านหน้า ของห้องแถว ตึกแถว ตามที่ ได้กล่าวไปแล้ว) ก็ ไม่มีผล กับการ ออกแบบ ก่อสร้าง ทาวน์เฮาส์ เพราะ ระยะ ด้านหน้า ที่ ทาวน์เฮาส์ ต้องถอย ๓.๐๐ เมตรนั้น จะมากกว่าระยะที่กำหนดอยู่แล้ว (กฎ ๕๕ ข้อ ๔๑)
ยกเว้นแต่ว่าถ้า..... ถนนสาธารณะนั้นมีขนาดความกว้างน้อยกว่า ๑๐.๐๐ เมตร และทาวน์เฮาส์ นั้น สูงเกิน กว่า ๘.๐๐ เมตร ก็จะต้องถอยจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย ๖.๐๐ เมตร ซึ่ง ถนนที่ กว้าง น้อยกว่า ๖.๐๐ เมตร ก็อาจ จะต้อง มีระยะ ถอยมากกว่า ๓.๐๐ เมตร เช่นถนนกว้าง เพียง ๔.๐๐ เมตร และ จะปลูก ทาวน์เฮาส์ สูงกว่า ๘.๐๐ เมตร ก็ต้องถอยร่น = ๔.๐๐ เมตรจากเขตที่ดิน (๖.๐๐ เมตร จากกึ่งกลางถนน) เป็นต้น (กฎ ๕๕ ข้อ ๔๑ (๑))

การถอยที่กล่าวไปนั้นไม่ได้หมายความรวมถึงระยะ Setback (๑:๒)

เพราะ ความสูงของอาคารและความกว้าง ของถนนนะครับ เพราะ กฎหมายท่านบังคับไว้ด้วยไม่มีการยกเว้น และ จะถือว่า ระยะไหนที่ถอยร่นมากที่สุดเป็น ระยะที่เราต้องทำ ไม่เช่นนั้น จะเป็น การออกแบบ ก่อสร้าง ที่ถูกต้อง เพียงบางข้อ เท่านั้น (ซึ่งจะผิดกฎหมาย) เพราะ กฎหมายแต่ละข้อมีประสงค์ที่แตกต่างกันไปครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๔๔)

แต่ละชุดของตึกแถวและทาวน์เฮาส์ อย่าลืมเว้น ๔ เมตร

การ เว้น ๔ เมตร ที่ว่านี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปจาก กฎหมายเดิมมากนัก เพราะ กฎหมายเดิมๆ ก็บอกเอาไว้ แต่ขอเรียนย้ำอีกครั้งว่า ระยะ ๔ เมตรนี้ จะ ต้องแยก โครงสร้าง ออกจากกัน ทุกความยาว ๔๐ เมตรหรือทุก ๑๐ ห้องของคูหา หากเว้น น้อยกว่านี้ (เช่นเว้นแค่ ๒ เมตร) หลวงท่าน ก็จะถือว่า ตึกแถว หรือ ทาวน์เฮาส์นั้น ยังต่อ กัน อยู่ เหมือนเดิม (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๔ วรรค ๓-๔, ข้อ ๓๖ วรรค ๒-๓)

ที่ว่าง ๔ เมตรระหว่างแถว ถ้าเป็นห้องแถวห้ามสร้างรั้ว แต่เป็นทาวน์เฮาส์เป็นรั้วได้

เป็นความน่าสนใจ ของการเขียนกฎหมายในลักษณะ "นิต ิอักษรศาสตร์" ที่ยึดความตามตัวอักษรเป็นสำคัญ เพราะตามข้อ ๓๔ วรรค ๔ (กฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕) กล่าวว่า ตึกแถว ห้ามมีรั้ว ตรงที่ดิน เว้นว่าง ด้านข้าง ๔ เมตร แต่ ความในข้อ ๓๖ วรรค ๒ ซึ่ง เป็น เรื่อง ของ ทาวน์เฮาส์ไม่ได้บอกไว้ ได้เคยถาม ผู้รู้จาก กรม โยธาธิการ และ กรุงเทพมหานคร ท่านเห็น เหมือนกัน ว่าเป็น อย่างนั้น จริงๆ จะเป็นข่าวดีหรือข่าวร้ายไม่ขอวิจารณ์ แต่เป็น ข้อที่เรา ต้อง ปฏิบัติ ตาม กฎหมายครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๔ และ ๓๖)

ด้านหลังตึกแถวตอนนี้ต้องเว้นว่าง ๓ เมตรแล้วนะครับ

แต่เดิมตามกฎหมายเก่าบอกว่า ด้านหลังของตึกแถว ต้องเว้นว่างอย่างน้อย ๒.๐๐ เมตร แต่ตอนนี้ กฎหมายใหม่ บอกไว้ชัดเจนแล้วว่าห้องแถว ไม่ว่าจะมีความสูงกี่ชั้น (แม้กระทั่ง เป็น ห้องแถว ชั้นเดียว ก็อยู่ ในการ บังคับใช้ ของ กฎหมายนี้) จะต้องเว้นที่ดินด้านหลังให้เป็นที่ว่าง อย่างน้อย ๓.๐๐ เมตร เสมอ ยกเว้นแต่ว่า มีบันได หนีไฟ ด้านหลัง ก็ให้ บันไดหนีไฟนั้นยื่นล้ำที่เว้นว่างไปได้ ๑.๔๐ เมตรครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๔)

ด้านหลังของทาวน์เฮาส์เว้นที่ว่างแค่ ๒ เมตรก็พอแล้ว

ในกรณีที่ ตึกแถวที่ เป็น ที่พักอาศัย อย่างเดียว ซึ่ง ภาษากฎหมาย เรียกว่า บ้านแถว และ ภาษาทั่วไป เรียกว่า ทาวน์เฮาส์นั้น การเว้น ที่ว่าง ก็กำหนดไว้ เหมือน กฎหมายเดิม คือต้องเว้นอย่างน้อย ๒.๐๐ เมตรก็พอ (ต่างกับตึกแถวทั่วไปที่ต้องเว้น ๓.๐๐ เมตร ตามที่ได้กล่าว มาแล้ว) แต่หากทาวน์เฮาส์นั้นสูงเกินกว่า ๙.๐๐ เมตร และ มีช่องเปิด ก็ต้องถอยห่างมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย ๓.๐๐ เมตร นะครับ เพราะ กฎหมายท่านบอกว่า "อย่างน้อย" ๓.๐๐ เมตร หาก ออกแบบ ก่อสร้าง ไปตรง กับ ความใน กฎหมาย ข้ออื่น ก็ต้อง ดำเนินการ ตาม กฎหมาย ข้ออื่นๆ ด้วย ครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๖)

ตึกแถวที่จะสร้างใหม่ ด้านข้างจะต้องเว้นห่างจากที่ดินคนอื่นอย่างน้อย ๒ เมตรนะครับ

เป็นกฎหมายที่ดูจะ แปลกๆอยู่เหมือนกัน เพราะ ท่านบอกว่า ถ้า จะสร้าง ตึกแถว เราจะต้อง ถอย ตึกแถว ทางด้านข้าง ออกจาก ที่ดิน คนอื่น อย่างน้อย ๒.๐๐ เมตร จะ ไปสร้างชิด ที่ไม่ได้ หรือ แม้แต่ เป็น ผนังทึบ ไม่มี ช่อง เปิด ช่องแสง ก็ต้อง เว้น ๒.๐๐ เมตรเสมอ (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๔ วรรค ๕)

แต่ก็มีตึกแถวบางอย่างที่สามารถสร้างด้านข้างได้ชิดที่คนอื่นเลย

คือ.... กฎหมายท่านมีรายละเอียดข้อยกเว้น เอาไว้สำหรับตึกแถวที่ "ก่อสร้าง ขึ้น ทดแทน อาคารเดิม ที่มีพื้นที่ ไม่ มากกว่า พื้นที่ อาคารเดิม และ มีความสูงไม่เกิน ๑๕ เมตร" หาก เป็น การ ออกแบบ ก่อสร้างตึกแถว ที่เป็น แบบนี้ ก็สร้าง ชิดติดได้เลย เพราะกฎหมายอาจจะถือว่าเป็น การ ซ่อมแซม Renovation ก็ได้ครับ (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๔ วรรค ๕)

ทาวน์เฮาส์ไม่เหมือนตึกแถว ด้านข้างสร้างชิดที่ได้เลยนะครับ

หากใครมีกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ ในมือลอง เปิดไปที่ข้อ ๓๔ และข้อ ๓๖ แล้วพิจารณาเปรียบเทียบกัน จะพบว่า วรรคสุดท้าย (วรรคที่ ๕) ของข้อ ๓๔ นั้น กล่าวถึงการถอยร่นด้านข้างของตึกแถว แต่ในข้อ ๓๖ เป็นข้อที่กล่าวถึงทาวน์เฮาส์ (บ้านแถว) ไม่มีปรากฏความ วรรคที่ ๕ ใดๆที่กล่าวถึงการถอยร่นด้านข้างอาคารเลย

ดังนั้นเมื่อไปปรึกษากับผู้ออกกฎหมาย และ ผู้ควบคุมกฎหมายแล้ว สรุปว่า ทาวน์เฮาส์สามารถสร้างติดชิด ที่ดินบุคคลอื่นได้เลย แต่ก็ต้องให้เจ้าของที่ดิน ข้าง เคียงลงนาม ยินยอม และ ห้ามมีช่องเปิด หรือหากสูงเกินกว่า ๑๕.๐๐ เมตรและเป็นผนังทึบก็ต้องถอย อย่างน้อย ๐.๕๐ เมตร (ครึ่งเมตร) แต่หากมีช่องเปิดก็ต้องถอยร่นอย่าง กฎหมายข้ออื่นๆกำหนดไว้ครับ (กฎ ๕๕ ข้อ๓๔, ข้อ ๓๖, ข้อ ๕๐)

ออกแบบก่อสร้างบ้านแฝดให้ใช้สูตรถอยร่น ๓-๒-๒ ครับผม

บ้านแฝดหรือที่เรียกเป็นภาษาฝรั่งว่า Duplex House กฎหมายกำหนดให้มีการถอยร่นมีที่ว่างไว้ทั้ง ๓ ด้านที่ไม่ติดกับบ้านอีกยูนิตหนึ่ง โดยจะต้องเว้นที่ว่างด้าน หน้าอย่างน้อย ๓.๐๐ เมตรเว้นที่ว่างด้านข้างและที่ว่างด้านหลังอย่างน้อยด้านละ ๒.๐๐ เมตร (กฎ ๕๕ ข้อ ๓๗)

ออกแบบก่อสร้างตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์ตรงมุมถนนต้องอ่านตรงนี้ครับ

ตามความในกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ ได้ เปลี่ยนแปลง กฎหมาย เก่า บางข้อ เกี่ยวกับ การก่อสร้างอาคาร ที่สร้างอยู่ตรง มุมถนนสองสายที่ขนาด ไม่เท่ากันมาตัดกัน ความ บันทึก ว่า "อาคารหลังเดียวกัน ซึ่งอยู่ที่มุมถนนสองสายขนาดไม่เท่ากัน ความสูงของอาคาร ณ จุดใดต้องไม่เกิน ๒ เท่า ของ ระยะ ราบที่ใกล้ที่สุดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับ แนวเขต ถนนสาธารณะ ด้านตรงข้าม ของสายที่กว้างกว่า และ ความยาว ของ อาคาร ตาม แนวถนน สาธารณะ ที่แคบกว่าจะต้องไม่เกิน ๖๐ เมตร" (กฎ ๕๕ ข้อ ๔๖)

ข้อกำหนดภายในทาวน์เฮาส์และตึกแถว

มีข้อกำหนดในกฎหมายหลายประการที่กล่าวถึงห้องหรือพื้นที่ภายในของอาคารตึกแถวทาวน์เฮาส์ ทั้งกฎหมายที่ออกใหม่และกฎหมายเดิมที่บันทึกเอาไว้และไม่มีการยกเลิกหรือเปลี่ยนแปลง ขออนุญาตยกมากล่าว เพียงบางข้อที่คิดว่าน่าสนใจเท่านั้น อันอาจมีดังต่อไปนี้

ขนาดของช่องเปิดในห้องนอน และของตึกแถวทาวน์เฮาส์ มีกฎหมายเดิมเกี่ยวกับขนาดของช่องเปิด ของห้องนอน ของ ทาวน์เฮาส์ และ ตึกแถว ซึ่งไม่มีการเปลี่ยนแปลงในกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ ดังนั้น การบังคับจึงยังมีอยู่ครบถ้วน กฎกระทรวง เมื่อปี ๒๔๙๘ กล่าวว่า "ห้องนอนนอนจะต้องมีช่องเปิดประตูหน้าต่าง ที่เปิดออกสู่ภายนอก ช่องเปิดนั้นจะต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า ๑๐% ของพื้นที่ห้อง"

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร (ใช้เฉพาะ ก.ท.ม.) กล่าวว่า "ห้องแถว ตึกแถว และอาคารพาณิชย์ (น่าจะรวม ทาวน์เฮาส์ อยู่ ด้วยแล้ว) จะต้องมีช่องหน้าต่างหรือประตูที่เปิดออกสู่ภายนอกไม่น้อยกว่า ๒๐% ของพื้นที่อาคาร ทุกชั้น" (กฎกระทรวง ๒๔๘๙ ข้อ ๒๗ และ ข้อบัญญัติ ก.ท.ม.๒๕๒๒ ข้อ ๗๗)

ความปลอดภัยและเรื่องของบันไดในตึกแถวและทาวน์เฮาส์

หลังจากปี ๒๕๓๕ เป็นต้นมา กฎหมายเกี่ยวกับความปลอดภัยในการออกแบบก่อสร้างอาคาร เป็นเรื่องจำเป็น ตั้งแต่ กฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๓ อันว่าด้วยความปลอดภัยของอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนั้นเมื่อ พิจารณา ความในกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ และกฎหมายใหม่ต่างๆก็จะกล่าวถึงความปลอดภัยอยู่ตลอดเวลา

ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับอาคารประเภทตึกแถวและทาวน์เฮาส์(บ้านแถว) มีสาระบางอย่างที่น่าสนใจ พอ สรุปเคร่าๆ เพื่อเป็น แนวทาง ในการ เริ่มต้น ออกแบบ ก่อสร้าง ดังต่อไปนี้

การทำตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดมักจะผิดกันตรงนี้ครับ มีจุดที่เราไม่ค่อยจะผิดพลาดกันแล้ว ในการออกแบบ ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ก็คือพวกกำแพงกันไฟ ช่องเปิด และงานระบบวิศวกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง แต่มักจะ ผิดกันบ่อยๆก็คือเรื่องของระยะร่น ระยะดิ่ง และบันไดหนีไฟ และ เมื่อผิดพลาดในส่วนนี้ การแก้ไข แบบ และ การก่อสร้าง จะยากมาก เนื่องจาก เป็นส่วน ของ อาคาร ที่เกี่ยวข้อง สัมพันธ์ กับอีกหลายๆส่วน เมื่อปรับแก้ไขส่วนหนึ่ง ก็จะไปมี ผลกระทบ กับ ส่วนอื่นๆ

แล้วส่วนที่เป็นกฏหมายที่ออกมาใหม่และเป็นเรื่องใหม่ก็คือ เรื่องของขนาดพื้นที่ของอาคารแต่ละชนิด เรื่องของความกว้างและความลึกที่มีข้อจำกัดมากขึ้น และเรื่องของช่องโล่ง openwell ของห้องที่มีความยาวมากกว่า ๑๖.๐๐ เมตร

บทตามและคำปรารภ

"กฎหมาย คลายเส้น" ที่เขียน บันทึก เรื่องนี้ และ นำเสนอ โดยการ เขียน เป็น ลายเส้น เป็นแรงดลใจ เพื่อพยายาม รวบรวม สาระ ของ กฎหมาย จาก หลาย แหล่ง มารวมกัน เป็น หัวข้อ ได้เคยนำเสนอเรื่องของ "ระยะถอยร่น" ของ อาคารไปแล้ว ในตอนนี้เรื่อง "ตึกแถวและทาวน์เฮาส์" ซึ่งอาจจะมี บางส่วน ซ้ำกับ ข้อเดิม บ้าง ก็เพราะ กฎหมาย ในแต่ละ หัวข้อ มีการ เกาะเกี่ยว สัมพันธ์กัน และ ยังมีหัวข้ออีก มากมาย ที่น่าจะ มีการเขียนถึง เช่น เรื่อง "อาคารสูง และ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ", เรื่อง ของ "ความปลอดภัย และ อัคคีภัย" ของ อาคาร หลายหลาก ชนิด, เรื่องของ "อาคารที่อยู่อาศัย" ทั้งบ้าน, หอพัก, Apartment เป็นต้น

กฎหมาย เมืองไทยมิได้เป็นกฎหมายที่หยุดนิ่ง เป็น กฎหมาย ที่มีการ เปลี่ยนแปลง ตลอดเวลา ดังนั้น จึง ขอความ กรุณา ต่อท่าน ผู้อ่านเอกสารนี้ ช่วย ติดตาม กฎหมายใหม่ๆ ที่เกิดขึ้น อยู่ตลอดเวลาด้วย อาจจะใช้ เอกสารนี้ เป็น ข้อบันทึกถึง การเปลี่ยนแปลงก็ได้ เพื่อป้องกันความสับสน (เพราะ กฎหมาย การก่อสร้าง ประเทศไทย นับเป็นกฎหมาย ที่มีความสับสน ลึกลับ ซับซ้อน ที่สุด ในโลก ประเทศหนึ่ง)

อยากจะ บอกว่า กฎหมายเกี่ยวกับ การก่อสร้าง นั้นมีมากมายเหลือเกิน กระผมเองนั้นคงไม่มีปัญญา และเวลาที่จะเขียน ทั้งหมดได้ ใคร่ ขอให้ กำลังใจ และ สนับสนุน ผู้ที่ อยากทำ เรื่องนี้ ช่วยกัน ช่วยกัน และ ช่วยกัน เขียนๆวาดๆ ให้พวกเราและเหล่ายุวชนของวงการออกแบบ ก่อสร้าง ได้เรียนรู้ กฎหมาย อย่างง่ายๆ ให้ทุกคนได้ทำถูกกฎหมาย และ รู้กฎหมาย เพียงพอที่จะเข้าไป ช่วยกันแก้กฎหมายที่ไร้สาระใช้ไม่ได้ อีกหลายประเด็น หากมีสิ่งใด ที่กระผม จะช่วยเหลือได้ กรุณา อย่าเกรงใจ ที่จะบอกให้ทราบ ด้วยครับ

ขอขอบคุณ ทีมงาน ทั้งหมดที่ผลักดัน ให้ "กฎหมายคลายเส้น" นี้เกิดเป็นรูปธรรมขึ้นมาจนได้ ขอขอบคุณ กำลังใจ ของ เหล่า ผองเพื่อน พี่ น้อง ที่ติชม และ แนะนำ แนะแนว เข้ามา อยู่ตลอดเวลา ขอขอบคุณ และ ขอคารวะ ๓๐ จอก ครับผม